Wissenswertes zum Thema Wirtschaftsplan

1. Einleitung

Nach § 20 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) sind die Wohnungseigentümer grundsätzlich dazu verpflichtet, ihr Vermögen gemeinschaftlich zu verwalten.

Es steht ihnen jedoch frei, diese Aufgabe(n) auf eine externe und entsprechend neutrale Person, den Wohnungseigentumsverwalter (WEG-Verwalter) zu übertragen. Hierzu reicht gemäß § 25 WEG bereits eine einfache Stimmenmehrheit aus.

Das Aufgabenfeld des WEG-Verwalters ist sehr umfassend und betrifft vielerlei Bereiche. Es umfasst sowohl die Vertretung der Eigentümergemeinschaft in rechtlichen Belangen, als auch alle organisatorischen, kaufmännischen und technischen Tätigkeiten, die im Zusammenhang mit der Immobilie stehen.

Eine Auflistung der grundsätzlichen Aufgaben des Verwalters findet sich in § 21 Absatz 5 WEG. Demzufolge hat der WEG-Verwalter unter anderem die Aufgabe, einen entsprechenden Wirtschaftsplan aufzustellen (§ 21 Absatz 5 Nummer 5 WEG).

Im nun Folgenden werden wir Sie darüber informieren, was es im Einzelnen mit dem Wirtschaftsplan im Bereich des Wohnungseigentumsrechtes auf sich hat und welche Anforderungen an diesen gestellt werden.

2. Gegenstand und Inhalt des Wirtschaftsplans im Allgemeinen

Der Wirtschaftsplan ist gesetzlich in § 28 WEG verankert.

Demzufolge ist er vom WEG-Verwalter für jedes Kalenderjahr mit folgendem Inhalt aufzustellen:

• Aufstellung aller voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben, die bei der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums entstehen werden.

Als Einnahmen im Sinne von § 28 Absatz 1 Nummer 1 WEG zählen grundsätzlich alle Zuflüsse zu dem Vermögen der Gemeinschaft, die die Vorschussverpflichtung der Wohnungseigentümer mindern.

• Festsetzung der anteilmäßigen Verpflichtung der Wohnungseigentümer im Hinblick auf die Kosten- und Lastentragung.

• Festsetzung der Höhe des, seitens der jeweiligen Wohnungseigentümer zu leistenden Beitrags zur Instandhaltungsrückstellung (§ 21 Absatz 5 Nummer 4 WEG).

Neben der bloßen Aufstellung eines Wirtschaftsplans, hat der Verwalter gemäß § 28 Absatz 3 WEG, nach Ablauf eines jeden Kalenderjahres auch eine entsprechende Abrechnung aufzustellen. Davon losgelöst können die Wohnungseigentümer aber auch grundsätzlich zu jeder Zeit -durch einen entsprechenden Mehrheitsbeschluss- verlangen, dass der Verwalter ihnen Rechnung ablegt (§ 28 Absatz 4 WEG).

Darüber hinaus sind die Wohnungseigentümer gemäß § 28 Absatz 2 WEG dazu verpflichtet, nach Abruf durch den Verwalter dem beschlossenen Wirtschaftsplan entsprechende Vorschüsse zu leisten.

Zusammenfassend soll also in Gestalt des Wirtschaftsplans, einerseits der Finanzbedarf geplant und andererseits auch die entsprechend zu treffenden Maßnahmen zur Erhaltung der Liquidität vorausschauend ermittelt werden.

Hierzu gehört sowohl die Aufstellung und Beschlussfassung eines Wirtschaftsplans hinsichtlich der gemeinschaftlich zu tragenden Kosten (Gesamtwirtschaftsplan), als auch eine entsprechende Aufstellung bezüglich der persönlichen und individuellen Zahlungsverpflichtungen der jeweiligen Eigentümer, die sich beispielsweise aus etwaigen Sondereigentumsrechtenergeben (Einzelwirtschaftsplan).

In diesem Zusammenhang spricht man auch von der Ermittlung eines „Verteilungsschlüssels“. Weiterhin ist festzuhalten, dass der Wirtschaftsplan immer nur für die jeweilige Wirtschaftsperiode -im Allgemeinen ein Kalenderjahr- eine Zahlungsverpflichtung der Wohnungseigentümer für die Hausgelder begründet. Von dieser Geltungsdauer kann jedoch durch Vereinbarung, nicht aber durch Beschluss seitens der Wohnungseigentumsgemeinschaft abgewichen werden.

3. Was hat es mit der sogenannten „Fortgeltungsklausel“ auf sich?

Neben der Möglichkeit, eine über die allgemeine Wirtschaftsperiode von einem Jahr hinausragende Geltungsdauer des Wirtschaftsplans zu vereinbaren, steht es den Wohnungseigentümern nach geltender Rechtsprechung auch frei, eine entsprechende Fortgeltungsklausel zu beschließen.

Diese regelt, dass ein für ein bestimmtes Wirtschaftsjahr beschlossener Wirtschaftsplan, auch nach dessen Ablauf zumindest solange weiter fortgilt, bis ein neuer Wirtschaftsplan beschlossen wird.

Allerdings kann eine Klausel, die die endlose Fortgeltung eines Wirtschaftsplans vorsieht, nicht seitens der Wohnungseigentümer beschlossen werden.

4. Welche Anforderungen sind hinsichtlich der Formulierung eines Wirtschaftsplans zu stellen?

Der Wirtschaftsplan ist grundsätzlich in der Weise aufzustellen, als dass er eine geordnete Zusammenstellung der einzelnen Positionen für Einnahmen und Ausgaben sowie deren Bezifferung zu enthalten hat und so formuliert ist, dass er für einen durchschnittlich informierten Eigentümer verständlich und nachprüfbar ist.

5. Können fehlerhaft beschlossene Wirtschaftspläne unter Umständen trozdem wirksam sein?

Fehlerhaft beschlossene Wirtschaftspläne können nicht nur unter Umständen wirksam sein, sondern sie sind es grundsätzlich -zumindest bis sie wirksam angefochten werden.

Grund dafür ist der Umstand, dass Sinn und Zweck des Wirtschaftsplans in erster Linie die Absicherung der Verpflichtungen der Wohnungseigentümergemeinschaft ist.

Solange diese Zielsetzung gewahrt wird, sind die Wohnungseigentümer grundsätzlich nicht zwingend an die Vorgaben die an den Wirtschaftsplan gestellt werden, gebunden. Zumindest solange nicht, bis einer der Eigentümer entsprechend fristgerecht die Anfechtung erklärt.

6. Kann während einer Wirtschaftsperiode vom Wirtschaftsplan abgewichen werden?

Grundsätzlich ja. Stellt sich beispielsweise während einer laufenden Wirtschaftsperiode ein weiterer Finanzbedarf aufgrund nicht vorhergesehener Umstände heraus, so muss eine entsprechende Sonderumlage beschlossen werden.

An dieser Stelle sind insbesondere unvorhergesehene Reparaturen beispielhaft anzuführen.