Wir informieren über die rechtlichen Besonderheiten des Verwaltungsvermögens:

Verwaltungsvermögen

Was versteht man unter Verwaltungsvermögen?

Umgangssprachlich wird das Verwaltungsvermögen häufig als sogenannte „Kriegskasse“ betitelt, juristisch gibt es Einiges zu beachten. Das Verwaltungsvermögen umfasst die Gesamtheit der im Rahmen der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums erworbenen Vermögensgegenstände. Hierzu gehören auch die Verbindlichkeiten der Eigentümergemeinschaft. Vermögensgegenstände können sowohl Sachgegenstände (z. B. Rasenmäher, Gartengerätschaften, Putzmittel, Leuchten, Bargeld, Gartenfrüchte, Verwaltungsunterlagen etc.) als auch sonstige Vermögenswerte (Wohngeld- und Rücklagenkonto, Mietforderungen bei Vermietung von Gemeinschaftseigentum) sein. Das Verwaltungsvermögen „gehört“ nach § 10 Abs. 7 S. 1 der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Der einzelne Wohnungseigentümer hat daher an dem Verwaltungsvermögen keinen selbstständigen Anteil und daher keine Ansprüche gegenüber der übrigen Eigentümergemeinschaft. Der Wohnungseigentümer kann zudem Rechte und Auseinandersetzungsansprüche an dem Verwaltungsvermögen nicht losgelöst vom Sondereigentum übertragen. Mit Verkauf des Sondereigentums (z.B. Eigentumswohnung) wird folglich zwingend der entsprechende Anteil am Verwaltungsvermögen mit übertragen. Eine Trennung des Sondereigentums vom Anteil am Verwaltungsvermögen ist nicht möglich.

Ist eine Zwangsvollstreckung in das Verwaltungsvermögen möglich?

Aufgrund der gesetzlichen Akzessorietät zwischen Sondereigentum und Anteil am Verwaltungsvermögen kann ein Anteil eines Wohnungseigentümers am Verwaltungsvermögen nicht im Wege der Zwangsvollstreckung gepfändet werden. Liegt eine titulierte Forderung gegen einen Eigentümer vor, kann der Gläubiger nicht den hypothetischen Anteil an dem Verwaltungsvermögen in der Zwangsvollstreckung pfänden. Einzig möglich ist selbstverständlich die Pfändung der Eigentumswohnung. In das Verwaltungsvermögen darf nur gepfändet werden, wenn ein Titel gegen die gesamte Wohnungseigentümergemeinschaft vorliegt.

Was passiert bei Erwerb sämtlicher Eigentumsrechte durch eine Person?

Bei Erwerb sämtlicher Wohnungseigentumsrechte durch eine Person geht das vollständige Verwaltungsvermögen auf diesen Eigentümer über. Zu beachten ist, dass diese „Person“ auch eine juristische Person (beispielsweise GbR oder GmbH) sein kann. Sollte diese (juristische) Person anschließend wieder einzelne Wohnungseigentumsrechte an verschiedene Personen veräußern, fällt das Verwaltungsvermögen wiederum an die Gemeinschaft.

Ist beim Kauf einer Eigentumswohnung der Anteil am Verwaltungsvermögen steuerlich relevant?

Der Käufer einer Eigentumswohnung kauft gleichzeitig mit seinen Eigentumsrechten einen Anteil am Verwaltungsvermögen ein. Auch wenn das Verwaltungsvermögen (insbesondere die Instandhaltungsrücklage) der Gemeinschaft gehört, gehört ihr ideeller Anteil im Falle der Veräußerung von Sondereigentum zur Berechnungsgrundlage für die Grunderwerbsteuerpflicht. Streng genommen müsste daher der ideelle Anteil für die Berechnung der Grunderwerbsteuer zum Kaufpreis hinzugefügt werden. Allerdings wird meistens in der notariellen Kaufvertragsurkunde hervorgehoben, dass der ideelle Anteil an der Instandhaltungsrücklage in den Kaufpreis bereits eingerechnet wurde. In diesem Falle muss er nicht nochmals gesondert versteuert werden.

In welchem Maße haftet ein Eigentümer für Verbindlichkeiten der Eigentümergemeinschaft?

Aus § 10 Abs. 7 S. 2 WoEigG geht hervor, dass die Eigentümergemeinschaft auch Verbindlichkeiten haben kann. Folglich kann die Eigentümergemeinschaft auch Bankkredite aufnehmen. In diesem Fall haftet gemäß § 10 Abs. 8 S. 1 WoEigG jeder Wohnungseigentümer einem Gläubiger (z. B. Bank) gegenüber nur nach dem Verhältnis des Miteigentumsanteils für Verbindlichkeiten der Gemeinschaft. Außerdem haftet ein Wohnungseigentümer nur für Verbindlichkeiten, die während seiner Zugehörigkeit zur Gemeinschaft entstanden oder während dieses Zeitraums fällig geworden sind.

Die Eigentümergemeinschaft kann durch einfachen Mehrheitsbeschluss eine gesamtschuldnerische Haftung bei einer Kreditaufnahme vereinbaren. Voraussetzung ist jedoch, dass die Haftung nicht den Anteil am Miteigentumsanteil übersteigt und der jeweilige Eigentümer die Möglichkeit hat, die Haftung durch Zahlung einer gleich hohen Sonderumlage abzuwenden. Diese Rechtsprechung soll einerseits der Eigentümergemeinschaft bei anstehenden Investitionen ermöglichen Kredite aufzunehmen, andererseits sollten jedoch die Eigentümer vor einem unverhältnismäßigen Haftungsrisiko bewahrt werden.

Wir beraten sowohl Wohnungseigentümer als auch Hausverwaltungen bei Problemen rund um das Verwaltungsvermögen.