Wann muss der WEG-Verwalter die Jahresabrechnung bzgl. der Hausgelder erstellen?

Welche Frist gilt für Hausverwaltungen zur Abrechnung der Hausgelder – häufig hilft der Blick in die Teilungserklärung oder den Verwaltervertrag!

Eine der wichtigsten Pflichten des WEG-Verwalters ist die fristgerechte Abrechnung über die Hausgelder der Eigentümergemeinschaft. Denn gerade Kapitalanleger, also Eigentümer, die ihre Wohnung selber nicht bewohnen, sondern vermieten, sind auf diese Abrechnung angewiesen, um eventuelle umlagefähige Positionen gegenüber ihren Mietern mit der jährlichen Nebenkostenabrechnung geltend machen zu können. Leider erleben wir jedoch sehr häufig, dass viele Hausverwaltungen mit dieser Verpflichtung „sehr nachlässig“ umgehen und sich daher viele Eigentümer fragen, innerhalb welcher Frist denn grundsätzlich abgerechnet werden müsste.

1. Allgemeines

Anders als im klassischen Mietrecht, bei welcher die jährliche Neben- bzw. Betriebskostenabrechnung dem Mieter spätestens zum 31.12. des Folge-Kalenderjahres ausgehändigt werden muss, um hier die mögliche Abrechnungsfrist noch zu wahren, existiert im Wohnungseigentumsrecht zumindest keine gesetzliche Frist für die Erstellung der Hausgeldabrechnung bzw. Jahresabrechnung.

In § 28 Abs. 3 WEG ist lediglich geregelt, dass der Verwalter die Abrechnung nach Ablauf des Kalenderjahres zu erstellen hat. Eine genaue Frist ist jedoch im Gesetz nicht vereinbart.

2. Teilungserklärung und Verwaltervertrag

In vielen Wohnungseigentümergemeinschaften ist jedoch in den entsprechenden Teilungserklärungen oder im vereinbarten Verwaltervertrag, welcher zwischen der WEG und der Hausverwaltung grundsätzlich geschlossen worden ist, ein Hinweis darauf zu finden, in welchem Zeitraum die Jahresabrechnung zu erstellen ist. Ist dies der Fall, so ist die dort genannte Frist grundsätzlich für den Hausverwalter verbindlich.

Sofern er sodann die Abrechnung nicht wie in der Teilungserklärung oder im Verwaltervertrag vereinbart termingerecht fertigt, handelt der Hausverwalter somit pflichtwidrig und kann sich schadensersatzpflichtig machen.

Doch welche Frist gilt grundsätzlich, sofern in der Teilungserklärung oder im Verwaltervertrag keine Frist benannt ist? Hier hat der BGH glücklicherweise mit einer wegweisenden Entscheidung für Klarheit gesorgt.

• Nach BGH Abrechnung spätestens nach 6 Monaten

Der Bundesgerichtshof hat nämlich gemäß Urteil vom 05.07.2006 unter dem Aktenzeichen VIII ZR 220/05 klargestellt, dass der WEG-Verwalter grundsätzlich die Jahresabrechnung innerhalb von 6 Monaten nach Ablauf der sogenannten Abrechnungsperiode zu erstellen hat, sofern in der Teilungserklärung oder im Verwaltervertrag keine ausdrücklich andere Regelung hierzu vereinbart worden ist.

Die grundsätzliche Abrechnungsperiode bezieht sich immer auf ein Kalenderjahr, also 01.01. eines Jahres bis zum 31.12., so dass entsprechend die Abrechnung spätestens bis zum 30.06. des Folgejahres zu erfolgen hat.

3. Vorgehensweise nach nicht erfolgter Jahresabrechnung

Sofern der Hausverwalter nicht rechtzeitig abgerechnet hat, sollte die Wohnungseigentümergemeinschaft einen Anwalt beauftragen oder selber den Hausverwalter unter kurzer Fristsetzung zur Fertigstellung der ordnungsgemäßen Abrechnung auffordern. Nicht zu vergessen ist hierbei, dass auch sämtliche Abrechnungsunterlagen und Belege ebenfalls aufgeführt und zusätzlich mit ausgehändigt werden.

Darüber hinaus hat auch jeder einzelne Eigentümer und Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft ein „individuelles Recht“, seinen Anspruch auch selbstständig und alleine gegenüber dem Verwalter durchzusetzen.

Sollte trotz Fristsetzung der Hausverwalter sodann nicht seiner Pflicht nachkommen, kann dieser auch zur Erstellung einer Jahresabrechnung bzw. Hausgeldabrechnung gerichtlich verklagt werden.

Fazit:

Bevor Sie voreilig eine Klage auf Erstellung der Hausgeldabrechnung/Jahresabrechnung einreichen, sollten Sie mit einem geschulten Rechtsanwalt im WEG-Recht Rücksprache halten, um die entsprechenden möglicherweise vereinbarten Fristen zur Erstellung der Hausgeldabrechnung zu prüfen. Ferner ist es auch immer sinnvoll, noch einmal in einem Aufforderungsschreiben dem Hausverwalter die Möglichkeit einzuräumen, die Hausgeldabrechnung zu erstellen, bevor ein Klageverfahren eingeleitet wird, da dieses erfahrungsgemäß immer die Fronten für eine mögliche angenehme weitere Zusammenarbeit verhärtet.

Sollten Sie darüber hinaus noch Fragen haben, freuen wir uns über Ihre Kontaktaufnahme. Nutzen Sie hierfür einfach das Kontaktformular weiter unten auf dieser Seite.

Ihre KGK Rechtsanwälte

Zurück zur Wohnungseigentumsrecht Überblickseite.