Wir beraten Sie bei sämtlichen Fragen rund um das Hausgeld

Was beinhaltet das Hausgeld und wer muss es zahlen?

Was ist unter dem Begriff des Hausgeldes zu verstehen?

Als Hausgeld bezeichnet man den Betrag, den die Wohnungseigentümer jeweils an die Wohnungseigentümergemeinschaft, meist vertreten durch den Wohnungsverwalter, zu zahlen haben, um die Kosten, die mit der Instandhaltung, Instandsetzung, dem Betrieb und der Nutzung sowie der Verwaltung der Immobilie/n einhergehen, zu decken. Dies ergibt sich aus § 16 Absatz 2 Wohnungseigentumsgesetz (WEG).

Der Gesetzgeber verwendet im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) den Begriff „Hausgeld“ nicht. Vielmehr ist dort in diesem Zusammenhang die Rede von „Kosten“ und „Lasten“, § 16 WEG.

In der Praxis wird auch oft der Begriff „Wohngeld“ verwendet. Dabei besteht jedoch eine gewisse Verwechslungsgefahr zum eigentlichen Wohngeld nach dem Wohngeldgesetz.

Vor diesem Hintergrund ist grundsätzlich die Bezeichnung Hausgeld zu bevorzugen.

2. Worin liegt der Unterschied zwischen „Instandhaltung“ und „Instandsetzung“?

• Instandhaltung

Der Gesetzgeber bezeichnet als Maßnahmen der Instandhaltung grundsätzlich alle Maßnahmen, die zur Beseitigung von normalen und verbrauchsbedingten Abnutzungserscheinungen erforderlich sind.

Hierzu zählen insbesondere:

• Kleinreparaturen an Elektro- und Sanitärinstallationen
•  Wartungs- und Reinigungsmaßnahmen bei Heizungs- und Warmwasseranlagen
•  Schönheitsreparaturen

Mithin also pflegende, erhaltende und vorsorgende Maßnahmen. Das primäre Ziel der Instandhaltung ist folglich die Aufrechterhaltung des ursprünglichen Zustandes der Immobilie.

• Instandsetzung

Maßnahmen der Instandhaltung besitzen eher vorbeugenden und erhaltenden Charakter. Maßnahmen der Instandsetzung sind hingegen insbesondere Maßnahmen zur Beseitigung größerer baulicher Mängel und Schäden, die aus einer nicht angemessen erfolgten Instandhaltung resultieren oder durch Alterung, Abnutzung oder Einwirkung Dritter entstanden sind.

3. Welche Kosten und Lasten umfasst das Hausgeld?

Die Liste einzelner in Frage kommender Posten die vom Hausgeld umfasst sein können, kann sehr umfangreich sein und hängt insbesondere von der Größe und Ausstattung der Immobilie/n ab. Grundsätzlich gilt, je ausgeprägter die Ausstattung einer Immobilie ist, desto mehr Posten sind vom Hausgeld umfasst, da schlichtweg die Bewirtschaftung kostenintensiver ist.

Jedenfalls nicht unter den Begriff des Hausgeldes fällt die Grundsteuer. Sie zählt zwar zu den Lasten des Grundstücks, nicht jedoch zu den Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums im Sinne von § 16 Absatz 2 WEG.

Beispielhaft lassen sich einige Kostenpunkte aus den genannten Kategorien der Instandhaltung, Instandsetzung, Betrieb/Nutzung und der Verwaltung nennen:

• Kosten für Gebäude- und Haftpflichtversicherung
• Kosten für Reparaturen (beispielsweise im Treppenhaus)
• Kosten für Hausmeister
• Kosten für diverse Wartungs- und Reinigungsarbeiten
• Gemeinschaftliche Strom-, Wasser- und Heizkosten
• Gebühren für Abwasser, Müllentsorgung und Straßensäuberung
•  Verwaltervergütung
• Kosten für die Durchführung von Wohnungseigentümerversammlungen
• Kosten für die Prüfung von Wirtschaftsplan und Jahresabrechnungen

Hinweis:

Eine umfangreiche Auflistung der Posten für Betriebskosten findet sich in der Betriebskostenverordnung (BetrKV).

4. Wer bestimmt die Höhe des Hausgeldes?

Der Hausverwalter stellt im Vorfeld einen Wirtschaftsplan auf, in dem er nicht nur die laufenden Kosten und Lasten errechnet, sondern auch einen sogenannten „Verteilerschlüssel“ erarbeitet. Dieser Verteilerschlüssel regelt, bemessen an den den Eigentumsanteilen, wie hoch der jeweils zu leistende Betrag der Eigentümer ist. Dieser Wirtschaftsplan ist schließlich gemeinschaftlich von den Eigentümern im Rahmen einer Wohnungseigentümerversammlung zu beschließen.

Nach Ablauf eines jeden Kalenderjahres hat der Verwalter eine entsprechende Abrechnung aufzustellen, die darlegt inwieweit das Hausgeld verwendet wurde.

5. Was hat es mit der „Rücklage“ auf sich?

Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist nach § 21 Absatz 5 Satz 4 WEG dazu verpflichtet, eine angemessene Instandhaltungsrückstellung zu bilden bzw. anzusammeln. Diese wird auch gerne als „Rücklage“ bezeichnet und soll der Finanzierung von größeren und evtl. unerwarteten Reparaturen am Gemeinschaftseigentum dienen.

In der Praxis wird der Beitrag der jeweiligen Eigentümer für diese Rücklage oft in Form eines festen Jahresbeitrages im Rahmen des vom Verwalter erstellten Wirtschaftsplans festgelegt. Die Höhe des Beitrags bemisst sich, ebenfalls wie die des Hausgeldes an den jeweiligen Anteilen der Eigentümer am betreffenden Objekt.

Es ist jedoch auch möglich, dass ein Teil des monatlich zu leistenden Hausgeldes, der Instandhaltungsrücklage zugeführt wird. Dies obliegt der Eigentümergemeinschaft bzw. dem Verwalter.

Ziel der Instandhaltungsrückstellung ist es, das gemeinschaftliche Eigentum und dessen Erhaltung langfristig zu sichern.

Weiterhin darf die Rücklage nur zweckgebunden eingesetzt werden. Jedoch kann die Eigentümergemeinschaft auch modernisierende Maßnahmen beschließen, wie beispielsweise die Umrüstung auf eine umweltfreundlichere Heizungsanlage (z.B. Erdwärme), der Einbau eines Aufzuges, die Abrundung von Solaranlagen oder ähnliches.

6. Was ist, wenn die Rücklage nicht ausreicht?

Reicht die Rücklage bei Investitionsbedarf nicht aus, so muss eine Sonderumlage von der Eigentümergemeinschaft gebildet und beschlossen werden.

Dies ist zwingend notwendig, da die Eigentümergemeinschaft ansonsten durchaus schadensersatzpflichtig werden kann, insofern eine notwendige Reparatur ansteht oder die Instandhaltungsrücklage nicht rechtzeitig gebildet wurde.

Insbesondere gegenüber Auftragnehmern bzw. gegenüber den Unternehmen, die die Instandhaltungsmaßnahmen durchführen sollen, erscheint eine nicht rechtzeitig gebildete Rücklage höchst unattraktiv, da sie gewissermaßen als Sicherheit vor etwaigen Zahlungsausfällen dient.

In solchen Fällen kann seitens der Auftragnehmer in der Regel eine Vorauszahlung verlangt werden.

Zwar haften die Eigentümer nicht gemeinschaftlich, jedoch sollte aus den genannten Gründen möglichst angestrebt werden, dass jeder der Eigentümer seinen Beitrag zur Rücklage termingetreu leistet.

7. Was ist, wenn einer der Eigentümer seinen Rücklagen-Beitrag nicht leistet? Ist dieser einklagbar?

Zahlt einer der Eigentümer seinen Beitrag zur Instandhaltungsrückstellung nicht, so muss dies nicht zwingend vor Gericht enden. Zunächst wird der Verwalter mit dem säumigen Eigentümer das Gespräch suchen und die Gründe für den Zahlungsausfall erfragen. Falls beispielsweise lediglich ein kurzfristiger finanzieller Engpass des betroffenen Eigentümers besteht, lässt sich in der Regel zwischen den Parteien eine zufriedenstellende außergerichtliche Lösung finden.

Kann hingegen nicht von einer lediglich kurzfristigen Zahlungsunfähigkeit gesprochen werden und das persönliche Gespräch zwischen Verwalter und Eigentümer kommt zu keinem zufriedenstellenden Ergebnis, so hat der Verwalter im Sinne der Wohnungseigentümergemeinschaft rechtliche Schritte einzuleiten.

Hinsichtlich dessen lassen sich einige grundsätzliche Informationen zusammentragen:

• Die Eigentümergemeinschaft ist gemäß § 10 Absatz 7 WEG rechtsfähig und dementsprechend Anspruchsinhaber bei einem Zahlungsanspruch gegen einen einzelnen Miteigentümer.
• Zuständig für Zahlungsansprüche der Gemeinschaft gegen einzelne Wohnungseigentümer ist gemäß § 43 WEG das Amtsgericht.
• Die Regelungen der Zivilprozessordnung (ZPO) gelten.
• Neben dem ZPO-Verfahren ist auch der Antrag auf Erlass eines Mahnbescheides möglich, für das grundsätzlich auch das Amtsgericht zuständig ist.

Zu beachten ist beim Erlass eines Mahnbescheides, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft neben dem Verwalter auch einen einzelnen Wohnungseigentümer durch Beschluss bevollmächtigen kann, die besagten Zahlungsansprüche gegen einzelne Miteigentümer geltend zu machen, insofern die Eigentümergemeinschaft als Zahlungsempfänger genannt wird. In der Regel werden solche Angelegenheiten jedoch vom Verwalter übernommen und geregelt.

In der Praxis stellt der Erlass eines Mahnbescheides jedoch eher einen Zeitverlust als einen Zeitgewinn dar, weil in der Regel seitens des säumigen Eigentümers Widerspruch gegen den Mahnbescheid bzw. Einspruch gegen den Vollstreckungsbescheid eingelegt wird und am Ende dann doch eine Klage vor Gericht durchgeführt werden muss.

8. Was ist, wenn der Schuldner nachweisbar zahlungsunfähig ist?

Ist der Schuldner nachweislich zahlungsunfähig, so ist der entsprechend ausgebliebene Betrag im Verhältnis der Eigentumsanteile auf die verbleibenden Miteigentümer umzulegen.

9. Ein nachweislich zahlungsunfähiger Miteigentümer wird auch den Beitrag zum Hausgeld nicht leisten können. Dürfen die verbleibenden Eigentümer den Zahlungsausfall mit der Rücklage kompensieren?

Nach geltender Rechtsprechung kann eine Eigentümergemeinschaft zum Ausgleich eines mit dem Hausgeld ausgefallenen Wohnungseigentümers auf die Instandhaltungsrücklage zurückgreifen, wenn diese dadurch nicht ungebührlich verkürzt wird.