Der Beschluss über Sonderumlagen ist für Rechtsanwälte, die sich mit Wohnungseigentumsrecht beschäftigen, besonders praxisrelevant. Insbesondere bei älteren Immobilien mit Investitionsstau sieht sich eine Hausverwaltung beziehungsweise die Gemeinschaft häufig gezwungen entstehende Kosten über eine Sonderumlage zu finanzieren. Über die Art und Weise einer Investition und demnach die Höhe und Zeitpunkt der Sonderumlage gibt es hohes Konfliktpotential.
In welchen Fällen kann die Eigentümergemeinschaft eine Sonderumlage beschließen ?
Es gibt keine Regelung im WEG-Gesetz, die die rechtliche Voraussetzung einer Sonderumlage regelt. Begrenzt wird die Möglichkeit der Sonderumlage dadurch, dass diese einer ordnungsgemäßen Verwaltung entsprechen muss. Hauptsächlich werden durch Sonderumlagen dringend notwendige Reparaturen und Modernisierungsmaßnahmen finanziert. Im Sinner einer ordnungsgemäßen Verwaltung müssen Reparaturen jedoch vorrangig aus der Instandhaltungsrücklage gezahlt werden. Auch für Modernisierungsmaßnahmen soll die Eigentümergemeinschaft regelmäßig zunächst ansparen. Für die Finanzierung einer Sanierungsmaßnahme darf nur dann eine Sonderumlage beschlossen werden, wenn diese notwendig ist und die Gemeinschaft mit der Sanierung nicht warten kann, bis eine ausreichende Rücklage vorhanden ist.
Darüber hinaus kann eine Sonderumlage beschlossen werden, wenn Maßnahmen der Gemeinschaft nicht von der Rücklage gezahlt werden dürfen, da die Rücklage in der Regel zweckgebunden nur für Instandhaltungen und Modernisierungsmaßnahmen verwendet werden darf. Solche Maßnahmen sind zum Beispiel:
Welche formellen Voraussetzungen gibt es für einen Sonderumlagebeschluss?
Über jede Sonderumlage muss ein Beschluss der Eigentümergemeinschaft herbeigeführt werden. Da die Sonderumlage eine Ergänzung des Wirtschaftsplans ist, muss der Sonderumlagebeschluss in formaler und inhaltlicher Hinsicht den Erfordernissen des Wirtschaftsplans entsprechen. Gemäß §§ 23 Abs. 2, 22 Abs. 2 in Verbindung mit §§ 16 Abs. 2, 28 Abs. 2 Wohnungseigentumsgesetz sind daher folgende Voraussetzungen einzuhalten:
Kann über eine Sonderumlage durch einfache Mehrheit beschlossen werden?
Die erforderliche Mehrheit orientiert sich immer an der zu finanzierenden Maßnahme. Es ist daher wichtig die Maßnahme rechtlich einzordnen, um die notwendige Mehrheit bestimmen zu können. Für eine einfache Instandhaltungsmaßnahme ist zum Beispiel eine einfache Mehrheit ausreichend. Über eine bauliche Veränderung am Gemeinschaftseigentum muss zum Beispiel regelmäßig einstimmig beschlossen werden.
Kann gegen eine Sonderumlage eine Beschlussanfechtungsklage erhoben werden?
Ja. Regelmäßig empfieht es sich eine einheitliche Beschlussanfechtungsklage gegen die beschlossene Maßnahme (nebst Sonderumlage) zu erheben. Teilweise wird jedoch per Beschluss eine andere Kostenverteilung als in der Teilungserklärung vereinbart beschlossen. In solchen Fällen empfiehlt sich auch eine isolierte Anfechtung des Beschlusses über die Kostenverteilung.
Wer muss die Sonderumlage bei Eigentümerwechsel bezahlen?
Entscheidend ist die Eigentümerstellung bei Fälligkeit der Umlage. Bei Beschluss der Sonderumlage vor Eigentümerwechsel ist die Sonderumlage noch von dem alten Eigentümer zu zahlen, wenn sie noch vor Eigentümerwechsel fällig ist. Dies völlig unabhängig davon, ob der alte Eigentümer hiervon einen Nutzen hat oder diese Umlage „eingepreist“ wurde. Es ist also zwingend erforderlich, dass bei Verkauf der Immobilie vor oder im Zuge einer größeren Sonderumlage eine Vereinbarung über die Zahlungspflicht der Sonderumlage im notariellen Kaufvertrag geschlossen wird.
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