Vermietung der Eigentumswohnung über AirBnB und Co.

Darf die Wohnungseigentümergemeinschaft die Kurzzeitvermietung verbieten?

Darf  eine Vertragsstrafe für den Fall der Vermietung über  Portale wie AirBnB beschlossen werden?

Die Vermietung von Wohnungen zur Kurzzeitzwecken über Portale wie AirBnB, booking.com etc. sind aktuell politisch brisant und in der Gesellschaft heiß diskutiert. Neben der öffentlichen-rechtlichen Problematik (verschiedene Kommunen haben eine Wohnraumschutzsatzung erlassen, wonach bei einem Verstoß hohe Bußgelder festgesetzt werden können) liegt auch eine wohnungseigentumsrechtliche Problematik vor.

1. Darf ich meine Eigentumswohnung an Touristen vermieten?

Entscheidend ist, was in der Teilungserklärung (Gemeinschaftsordnung) geregelt ist. Sollte lediglich die Nutzung des Sondereigentums zu „Wohnzwecken“ festgelegt worden sein, schließt dies kurzzeitige Vermietungen nicht aus.  Der BGH hat dies in einer Entscheidung vom 12.04.2019 (Aktenzeichen V ZR 112/18) damit begründet, dass anderenfalls das Recht jedes einzelnen Wohnungseigentümers aus § 13 Abs. 1 WEG zu stark eingeschränkt werde. Nach § 13 Abs. WEG darf jeder Wohnungseigentümer mit seinem Sondereigentum nach Belieben verfahren.

Rechtlich möglich ist es jedoch, dass bereits in der Teilungserklärung die Vermietung zu Kurzzeitzwecken ausgeschlossen wird. In diesem Fall ist eine ständig wechselnde kurzzeitige Vermietung nicht erlaubt.

2. Kann die Eigentümergemeinschaft durch Mehrheitsbeschluss die kurzzeitige Vermietung verbieten?

Nein, das ist nicht möglich. Eine Regelung der Teilungserklärung kann nur mit Stimmen sämtlicher Eigentümer, somit nicht gegen den Willen des betroffenen Eigentümers, geändert werden.

3. Kann die Eigentümergemeinschaft Vertragsstrafen verhängen, wenn jemand trotz Verbot in der Teilungserklärung seine Wohnung jeweils nur kurzfristig vermietet?

Nach jüngster Rechtssprechung des BGH (Urteil vom 22.03.2019 -V ZR 105/18) ist dies nicht möglich.

In dem betreffenden Fall war in der Teilungserklärung geregelt, „dass ein Wohnungseigentümer zur Vermietung, Verpachtung oder sonstigen Gebrauchsüberlassung seiner wohnung nur berechtigt ist, wenn der Verwalter zustimmt. Die Zustimmung kann nur aus wichtigem Grund verweigert werden.“

Unabhängig von der Frage, ob in der Kurzzeitvermietung ein wichtiger Grund für die Verweigerung der Zustimmung vorliegt, hat die Eigentümergemeinschaft keine Kompetenz, Vertragsstrafen durch Mehrheitsbeschluss festzulegen. Eine entsprechende Kompetenz ergibt sich insbesondere nicht aus § 21 Abs. 7 WEG.

4. Welche rechtlichen Möglichkeiten hat die Eigentümergemeinschaft eine Kurzzeitvermietung zu verhindern?

Die Eigentümergemeinschaft muss Störungen wie Verstöße gegen die Hausordnung oder Lärmbelästigungen nicht hinnehmen. Bei Vorliegen von konkreten erheblich belästigenden Umständen kann die Gemeinschaft einen Unterlassungsanspruch nach § 15 Abs. 3 WEG geltend machen. Hierzu bedarf es jedoch konkreter Gründe. Der Umstand, dass ständig fremde Leute im Haus sind, reicht hierzu nicht.