So schön eine gemeinsame Immobilie auch ist, so problematisch kann die Auseinandersetzung um das Familienheim werden, wenn es zur Trennung und Scheidung der Eheleute kommt. Welche Regelungen es hier gibt und welche Möglichkeiten Ihnen hier offen stehen, darüber wollen wir Sie im Folgenden informieren.
Welche Konstellationen gibt es grundsätzlich hinsichtlich der Immobiliennutzung?
Der Streit um das Familienheim ist oftmals vorprogrammiert, wenn es zur Trennung der Eheleute kommt. Sind dann noch Kinder im Spiel, bleibt oftmals die Frau mit den gemeinsamen Kindern im Haus wohnen. Der Mann, welcher dann in der Regel auszieht, hat mittelfristig kein Interesse daran, die Immobilie, falls Sie ihm zur Hälfte gehört, zu halten. Schließlich finanziert er sie ggf. über ein Darlehen noch mit und sein Kapital ist somit darin gebunden. Die Interessen der Ehefrau sind hingegen andere. Schließlich möchte sie die Immobilie dauerhaft bewohnen. In diesem Fall hat die Ehefrau oftmals das Interesse, die Immobilie alleine zu erwerben bzw. der Ehemann das Interesse an sein Geld zu kommen und nicht noch weitere monatliche Belastungen für das Haus zu haben. Schlimmstenfalls kann es im Zuge von heftigen Ehestreitigkeiten dazu kommen, dass ein Ehepartner sich weigert, seinen Anteil an der Immobilie zu einem fairen Preis zu verkaufen.
Sinnvoll und kostengünstig wäre es, sich zu einigen, indem man das Haus entweder frei verkauft oder dem anderen Ehepartner seinen Anteil zu einem angemessenen Betrag überlässt. Sollte dies nicht der Fall sein, kann es zur sog. Teilungsversteigerung kommen.
Was ist eine Teilungsversteigerung und wann kann sie stattfinden?
Als Teilungsversteigerung versteht man das Zwangsmittel, anhand dessen die Miteigentümergemeinschaft an einem Haus aufgelöst werden kann. Das kann eine Erbengemeinschaft sein oder eben ein geschiedenes Ehepaar. Jährlich finden ca. 2.500 – 3.000 Teilungsversteigerungen in Deutschland statt.
Befinden sich Eheleute im Güterstand der Zugewinngemeinschaft, besteht für den Ehepartner, welcher die Immobilie nicht verkaufen möchte, zunächst Schutz gemäß § 1365 BGB. Bis zur Rechtskraft der Scheidung kann es daher nicht zur Zwangsversteigerung der Immobilie kommen, wenn es sich bei Eigentumsanteil am Haus um 90% des Vermögens des Ehepartners handelt, der die Zwangsvollstreckung betreibt. Er hat somit vor Rechtskraft der Scheidung keine Möglichkeit, den Verkauf zu erzwingen bzw. ein Teilungsversteigerungsverfahren einzuleiten. Ist dies nicht der Fall, besitzt er also noch mehr als 10% des Wertes seines Eigentumsanteils am Haus an Vermögenswerten, so kann er schon vor der Scheidung eine Teilungsversteigerung erzwingen.
Ist eine Teilungsversteigerung immer sinnvoll?
Der wie gesagt wirtschaftlichste Weg besteht darin, eine Einigung unter den Ehepartnern zu erzielen. Ist diese Chance jedoch vertan, gibt es keine andere Möglichkeit, als eine Teilungsversteigerung. Dieser Weg, die Eigentumsverhältnisse zu ändern, ist mit großen finanziellen Nachteilen verbunden, da das Haus ggf. unter Marktwert verkauft wird und so mit wirtschaftlichen Verlusten zu rechnen ist. Vorteilhaft ist eine Teilungsversteigerung nur für den Ehepartner, der das Haus im Alleineigentum erwerben möchte. Für ihn eröffnet sich die Möglichkeit, das Haus unter Marktwert zu ersteigern, da Zwangsversteigerungsobjekte mit 50% des Marktwertes angeboten werden und eine große Chance besteht, den zweiten Eigentumsanteil für die Hälfte des Marktwertes zu erwerben. Natürlich kann es jedoch bei einer Teilungsvertsteigerung auch zu einem Bieterverfahren mehrerer Kaufinteressen kommen, wodurch der Kaufpreis erheblich in die Höhe getrieben wird.
Kann eine Teilungsversteigerung verhindert werden?
Prinzipiell kann der Ehepartner, welcher nicht mit der Zwangsversteigerung des Hauses einverstanden ist, innerhalb von zwei Wochen die Einstellung der Teilungsversteigerung beantragen. Aus folgenden Gründen kann diesem Antrag statt gegeben werden:
Die Teilungsversteigerung kann maximal für eine Dauer von 6 Monaten aufgeschoben werden.
Im Falle einer Einstellung wegen des erstgenannten Grundes (§180 Abs. 2 ZVG), kann der Antrag nur zweimal gestellt werden, so dass ein Aufschub von maximal 12 Monaten möglich ist, bevor das Verfahren eröffnet wird.
Sollte hingegen die Teilungsversteigerung auf Grund der Kindeswohlgefährdung aufgeschoben werden, so kann der Antrag mehrfach gestellt werden, so lange eine Kindeswohlgefährdung vorliegt. Spätestens nach 5 Jahren muss das Verfahren jedoch durchgeführt werden (§ 180 Abs. 4 ZVG).
Wie läuft das Teilungsversteigerungsverfahren ab, wie hoch sind die Kosten?
Das Verfahren kann formlos schriftlich beim zuständigen Amtsgericht (Versteigerungsgericht) beantragt werden. Zuständig ist das Gericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt. Dem Antrag muss ein Grundbuchauszug beigefügt werden, welcher nicht älter als 6 Monate sein darf. Wie lange ein Verfahren dauert, ist nur schwer zu sagen, da es einige Faktoren gibt, die die Dauer beeinflussen. So z.B. muss ein Sachverständigengutachten zur Schätzung des Verkehrswertes eingeholt werden. Wie lange die Begutachtung dauert, ist natürlich nur schwer zusagen. Grob geschätzt kann man jedoch von einer Verfahrensdauer von einem Jahr ausgehen. Ebenso schwer einschätzbar sind die Kosten einer Teilungsversteigerung, da sie von dem Verkehrswert des Objektes abhängen. Bei einem Verkehrswert von ca. 250.000 € muss man mit Kosten von ungefähr 6.000 € rechnen.
Kosten entstehen für die Gutachtenerstellung, die Veröffentlichung des Objekts in den entsprechenden Medien sowie für die gerichtliche Arbeit. Hier gibt es eine Gerichtsgebührentabelle, die ebenfalls den Verkehrswert zu Grunde legt. Die Kosten des Verfahrens werden vom Erlös des Objekts entnommen, so dass sich der Verkaufserlös entsprechend mindert. Wird der Antrag zurückgenommen oder bleibt die Versteigerung erfolglos, so sind die Kosten alleine vom Antragsteller zu tragen. Weiterhin kann vom Antragsteller ein etwaiger Vorschuss für die Begutachtung verlangt werden.
TIPP: Lassen Sie sich anwaltlich beraten, bevor Sie einen Antrag zur Teilungsversteigerung stellen, um etwaige Risiken abwägen und Kosten abschätzen zu lassen. Sollten Sie selber von einer Teilungsversteigerung betroffen sein, ist ebenso anwaltliche Beratung von Nöten, um ggf. das Verfahren aufzuschieben oder andere Lösungen mit dem Antragsteller zu finden. Da der sinnvollste Weg eine Einigung der Ehepartner ist, ist es ratsam bereits frühzeitig im Rahmen des Scheidungsverfahrens Lösungen für das Familienheim zu finden.
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